杭州分区最新消息(终于落地杭州官宣分区)
杭州分区最新消息(终于落地杭州官宣分区)
文 | 《地产小王子》创始人 程立
01
杭州八区重新洗牌
整整传闻一年的杭州分区,终于官宣落地了!
1、江干区与上城区合并,成立新的“上城区”。
2、下城区与拱墅区合并,成立新的“拱墅区”。
3、下沙与大江东合并,成立“钱塘区”。
4、余杭区一分为二,京杭大运河以东称为“临平区”,以西称为“余杭区”。
5、滨江区、西湖区、萧山区,均不作调整。
02
分区解决了土地储备问题
为什么这么分?
我挑重点简单讲一讲:
1、行政区域的数量可以减少和持平,但不能增加,所以去掉两个区,是为了增加两个区。
2、尤其是钱塘区。以国家级新区的目标成立,必须给一个行政区的名额,这里也是杭州未来20-30年计划发展的城市储备区域。
3、原有的行政区域面积大小不一,导致发展不平衡。
最主要是上城区、下城区,没地了。没有地,就没有发展空间。
旧城改造成本高,收益低。上城区拆出个望江新城,房价顶着天花板6.98万元/方,说不定都是亏的。
4、新的分区,最大的作用是解决了各区接下去至少10年的土地储备问题,每个区都有了可持续发展的空间。
新的上城区有了城东钱新二期、艮北、笕桥、九堡;
新的拱墅区有运河新城,又有了整拆整建的武林新城;
新的临平区山南山北都还有地;
新的余杭区往北云城、瓶窑,往西南湖;
新的钱塘区,下沙腾笼换鸟发展科学城,大江东则至少可建设20-30年;
滨江区还有未开发的腹地,今后重点牵头三江汇;
萧山区绕城之内,尤其南部可开发的地一样很多。
03
原江干区:最大受益者
在我看来,这次重新分区,城市中心位置发生非常明显的变化。最大的受益者是原来的江干区,现在的“上城区”。
之前江干区的位置是“城东”,今天之后请叫它“城中”。
杭州确定拥江中心后,随着东侧同样属于主城区的钱塘区的规划,原来的江干区已经处于杭州新城市最中心的位置。
湖滨-龙翔桥一带的西湖东岸、钱江新城和钱江新城二期,可以说杭州的主中心除了钱江世纪城外,都在新上城区中。
在并入上城区之前,江干区有两大问题:一是教育短板,二是产业引入。这也是新上城区将来要平衡处理的两大难题。
但是,至少上城教育资源与原江干区打通后,对原江干区,尤其是城东这一片新住宅区会有明显的提升作用。
原上城区小学民办全杭州顶尖,崇文实验、时代、娃哈哈、新世纪;民办初中建兰仅次于拱墅文澜。这一部分民办资源分区后,全部与原江干区共享。
公立教育资源原上城区天长、胜利、杭州中学等,原江干区采荷系、濮家系、钱江外国语等,估计接下去会全区打通共享,在新房汇聚的区域纷纷设立分校。
而原来归属上城区财政收入的四季青这纳税大户,终于可以名正言顺的搬入九堡了。
从此,上城区原四季青地块,可以变为宝地,接棒没有地的南星桥和正在开发的望江新城。
而九堡的四季青,也终于可以不再是个空壳。其实这3年,这里人气已经远远高于之前,只不过大家不太注意。
接下去,上城区最重要做好两件事。一是城东智造大走廊起点的钱塘智慧城产业导入,二是建设好钱江新城二期。
04
余杭临平分家:互惠互利
讲一讲余杭区和临平区:
对未来科技城一定是利好,但形势不见得如大部分人认为的一边倒。
原来的余杭区主要倚靠未来科技城,临平新城一直吸血未来科技城。
余杭区的税收,都给临平拿去造城了。临平的城市界面一级棒,三路一环交通异常发达,只是没有特别强的产业。
现在单独划出,很多人不看好临平。
我觉得未必。
新的临平区看上去没有了未来科技城和良渚,但实际上,也甩掉了黄湖、鸬鸟和百丈三个山区,今后是轻装上阵。
新的临平区全是大片的平原地貌,城市化程度非常高。等到今天单独划分出来,已经抓住了契机:城市骨架已经搭好了,基本就等着产业入驻。
未来科技城也甩掉了包袱,把该有的力量都抓在手里。新的余杭区良渚部分定位的城北副中心,地位跃然眼前。为什么勾庄这么火,答案一目了然了吧?
以后城北副中心和未来科技城(云城)就是区域发展的双引擎,会强大得不得了。
而新的余杭区其西北部分的山区,就全靠双引擎提携了。“青山绿水就是金山银山”,如果产业拉动好,再能盘活山水资源,亚洲硅谷真的可能不是梦想。
05
新拱墅区:更大的发挥空间
原来的拱墅区本就有超级强大的城市操盘能力——桥西、申花都是硬生生造出来的成功案例。吞并下城区之后,将拥有更大的发挥空间。
过去几年,尽管下城区有天时地利,但一直发展缓慢,被人诟病。重新分区后,原来的下城区会被激活,新的契机和活力,已经扑面而来。
相比较运河新城,我更看好武林新城。之前弱势和缓慢,因为缺乏强有力的操盘手。现在并入新的拱墅区,离武林广场和钱江新城的距离优势,今后恐怕又是一个申花。
拱墅区向来是学区操作高手,原来就拥有安吉路名校的原下城区部分,这下有救了。
说到武林广场,多提一下:我感觉3年左右,会迎来蝶变——万象城、恒隆项目都会相继启动落地,武林广场一定是市中心老大地位,就像上海的人民广场。
而京杭大运河,是拱墅区最珍贵的资源,就像南星桥、江河汇、亚运村、奥体和滨江一线沿江住宅一样,每一套一线运河景观的房子,也都值得珍藏。
最后带一句萧山、滨江和西湖区。
做了几十年杭州各区GDP总量老大的萧山,估计这次又能重新做回老大了。毕竟余杭区一分为二,总量上萧山继续第一的概率就变得很高了。
之前上城区人均GDP一直是第一,但上城区被原江干区一稀释,人均数值肯定大大下降。重新分区后,杭州市人均GDP应该轮到滨江稳坐第一了。
西湖区已经足够好了,产业、青山绿水、教育样样都牛。下一个十年重点在两头。北面是云谷,南面是和滨江、富阳共建三江汇,开创新篇章。
看样子,分区一个都没落下,每个区的老百姓应该都会觉得对自己区是重大利好吧,平衡的艺术发挥的淋漓尽致。
大家来投票吧,在你心目中,究竟哪边是这次分区的最大赢家呢?
杭州重新分区后,哪里是最大赢家? 单选
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原江干区(新上城区)
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原下城区(新拱墅区)
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新临平区
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新钱塘区
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新余杭区
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萧山区
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西湖区
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滨江区
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